Esta semana, hemos tenido una situación complicada, con una operación importante, derivado de no obtener la nota registral a tiempo. Por eso, me gustaría comentaros la importancia que tiene el ponerse a vender un inmueble con la documentación adecuada.
Lo primero que tenemos que saber es que la nota registral, se pide al Registro de la Propiedad, es público, todo el mundo puede pedirla, aunque si se necesitan unos datos, normalmente, nº de finca registral, y Dni del propietario. El coste es de 3 euros si se pide presencialmente y tarda 3 días; y si se pide por internet son 9 euros, y te la mandan en el día.
No acabo de entender que una inmobiliaria anuncie un inmueble sin verificar antes en la nota registral, los propietarios, las cargas, y las afecciones. Dentro de Asocias, ya hemos tomado la decisión de que todos nuestros inmuebles tienen que tener la nota adjunta a la ficha. De tal forma, que si yo enseño un piso de un compañero podré verificar, metros, si es de protección oficial, cargas, y propietarios actuales.
Os contaré varios casos prácticos habituales:
- Herencia no inscrita. La más común es la de los herederos que acuden a la oficina pensando que tienen todo el papeleo hecho, pides la nota y sigue a nombre de los fallecidos… ésto provoca que la compraventa se retrasa porque el comprador no puede escriturar a su nombre, hasta que se inscriba la herencia. Por eso, el mismo día que nos ponen la propiedad a la venta se informa a los herederos de tal situación, y me ocupo de hacerles los trámites de herencia.
- Chalet no inscrito. Vender una vivienda unifamiliar es difícil, no sólo por su precio… sino también porque la documentación no suele estar en regla. Es común que cuando pides la nota sólo está la finca, y no la casa. Normalmente, cuando alguien promueve y construye su propia casa, como va a vivir en ella, deja de hacer ciertos trámites, y después de 20 años cuando decide venderla, hay que hacer escritura de obra nueva, acta de fin de obra, sacar cédulas, e inscribirlo en el registro.
- Separaciones y divorcios. Cuando un matrimonio se separa y liquida los gananciales, pocas veces lo inscribe en el registro. Muchos abogados se acostumbran a decir, «no te preocupes, cuando tengas un comprador lo haces». No estoy para nada de acuerdo, esto puede hacer que pierdas la operación, porque si el que compra no ve garantías en el proceso, se puede echar atrás y lo que conseguirás es que no compre.
- Afecciones fiscales. La nota nos da pistas sobre las afecciones fiscales de la vivienda, en el último apartado, suele venir si el inmueble está afecto a algún impuesto liquidado por los dueños, ¿que quiere decir esto?, mucho cuidado, Hacienda tiene 4 años y 6 meses para girar una liquidación complementaria si observa que el impuesto de sucesiones está mal hecho, si el cliente no tiene dinero, puede ir contra la vivienda, y embargar. Lo mismo pasa con el impuesto de trasmisiones patrimoniales, liquidado por el que compró en su momento. Por eso, nosotros siempre revisamos que estos impuestos estén bien liquidados.
- VPO. La nota registral nos dice el número de expediente de protección oficial de la vivienda. Es importante saber el año del expediente, porque dependiendo del año de calificación, nos regimos por distintos decretos. Cada uno exige al que compra unos requisitos, importante saberlo para informar al nuevo comprador.
- Cargas. Realmente todo el mundo piensa que la nota se necesita para saber las cargas. Pero como estáis viendo, es necesaria para muchas más cosas. Las cargas suelen ser las hipotecas que existen sobre la casa, cuando una persona compra y necesita financiación, ésta se inscribe, la nota registral nos da pistas del capital inicial, el plazo, el interés y las comisiones aplicadas por el banco. Acordaros que cuando termináis de pagar al banco, hay que acudir a la notaría a quitar la hipoteca, y así que se inscriba en el registro, éste trámite, no suele estar hecho, y cuando vendemos nos encontramos con un gasto que no pensábamos….suelen ser 500€ entre Notario y Registro.
- .Embargos. Este debería de estar dentro del apartado cargas, pero creo que se merece una mención especial. Lo primero que tengo que deciros es que un embargo, no debe asustar, se venden muchas propiedades con embargo, y si se gestiona bien, se puede vender, liquidando el embargo el día de la venta en escritura. Para ello, debemos identificar quien embarga, puede ser organismo público, tipo Hacienda, o Seguridad Social, o bien un particular. Se pide la deuda exacta a la fecha de la firma, acuden a la notaría y se les da un cheque, y nos dan una carta de pago para llevar al registro de la propiedad. Nosotros gestionamos todos los embargos, incluso los negociamos cuando la deuda no da para cancelarla con el importe de la venta.
Creo que os he resumido alguno de los casos mas comunes, así nos damos cuenta de todas las pistas que nos da la nota registral. Para mi, fundamental pedirla en cuanto nos hacen el encargo de vender. Como siempre no os preocupéis por nada, ¡¡yo me encargo¡¡¡.
