¿Sabes cómo calcular cuánto vale tu casa? Es uno de los principales problemas con los que nos encontramos a la hora de captar una vivienda para la venta, intentar llegar a un acuerdo con el propietario para establecer un precio de venta adecuado del inmueble. Es muy común que antes de decidir vender, los propietarios miren páginas como idealista o fotocasa, y vean todo lo que se vende en su zona, y cómo no, se fijan únicamente en aquello mas caro… piensan que su casa vale como esa propiedad… Un alto porcentaje siempre piensa que su vivienda es mejor que cualquiera de alrededor (en parte es normal que lo piensen, si compraron esa propiedad en su día es porque la veían mucho mejor que otras), y si alguien pide 150.000€ la mía vale 180.000€.
Es el caballo de batalla, sin duda. Sin embargo, nosotros tenemos varias herramientas a la hora de valorar y poner un precio de venta real a un inmueble. Lo primero que tenemos que saber es, que entendemos por Valor de Mercado, es el precio al que podría venderse el inmueble, entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la valoración.
El método que utilizamos los inmobiliarios es el de Comparación de Muestras de Mercado. Se obtiene a través de comparables, que son inmuebles considerados similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la Homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin. Es decir, no vale coger los testigos de la zona, sino que hay que utilizar una técnica que llamamos de Homogeneización de Testigos que es un procedimiento por el cual, se analizan las características del inmueble que se valora en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa unitario homogeneizada para aquél.
Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria tenemos un programa específico de valoración. En el que si metemos el inmueble con su referencia catastral, nos saca automáticamente la ficha del inmueble con sus metros. Los testigos los podemos obtener de dos maneras:
- Con nuestro CRM, sólo fijándonos en aquellos inmuebles vendidos. Yo considero que no puede ser testigo los inmuebles en venta…. Ahora mismo gracias a ASOCIAS, (Asociacion de inmobiliarias de Asturias) tenemos testigos vendidos en la zona de Gijón y Oviedo suficientes para poder valorar un inmueble en estas zonas.
- Con el programa MVI. Hablamos de una aplicación que han creado en el Colegio de Registradores de España, y donde podemos ver todos los inmuebles vendidos en Notaría con sus precios de venta, metros y años de construcción. Esta herramienta es básica a la hora de establecer un precio de venta real.
Una vez obtenidos los testigos, tenemos que homogeneizarlos, porque no vale lo mismo, un piso primero que un cuarto, o una casa del año 1950 que una del año 2.000. El programa nos homogeneiza por:
| Altura | Ascensor | Carac. edificio | Calidad vivienda | Conservación | Vistas interior exterior | Ajuste mercado | Zona |
Podremos así, sacar un precio medio de mercado. Lo multiplicaremos por los metros cuadrados de la vivienda y obtendremos el valor final de venta. Como orientación, os dejo este cuadro con los precios medios en Gijón y Oviedo, de nuestro crm por zonas. Pero no es para que saquemos conclusiones de cuanto vale mi casa, os aviso. Es necesario que me llaméis y valoremos vuestra casa en particular aplicando el método de homogeneización de los testigos.
