La pasada semana, tuve la oportunidad de captar en venta una vivienda, propiedad de dos personas, que habían heredado de su tío. Venían con la intención de vender en un plazo corto de tiempo, el impuesto que tenían que pagar, unos 6.000€ por cada uno, les obligaba a tener que poner a la venta el inmueble cuanto antes. Se trataba de un piso en el Muro, con vistas directas a la playa, muy goloso para los compradores, que podía tener una venta rápida.

El tío falleció en julio en Gijón, con testamento, por lo que, yo le tramitaré la adjudicación de herencia en la notaría y su inscripción posterior en el Registro de la Propiedad. Pero, lo que no sabían estos señores, es la limitación del artículo 28 de la ley hipotecaria:

”Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”

Consideramos herederos forzosos a los ascendientes, descendientes y cónyuge del causante. Por lo que, hermanos y sobrinos por ejemplo quedan fuera. Esto significa que la herencia no tiene efectos frente a terceros hasta pasados 2 años desde el fallecimiento del causante. Por lo tanto, muchos compradores no podrán comprar esta vivienda hasta pasado ese tiempo, porque se arriesgan a que aparezca un hijo no conocido, un cónyuge secreto, un testamento desconocido… que pueda quitar a esos sobrinos la herencia de esta vivienda.

Por otra parte, los bancos son muy estrictos con este tema, si un comprador quiere comprar esta vivienda y necesita hipoteca, lo va a tener muy difícil, por que el banco no les dará la financiación.

Puede haber soluciones, como poner una condición resolutoria, para le hipotético caso, en el que surja un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta. Pero, esa condición resolutoria también tiene un coste inscribirla en el registro de la propiedad, y muchas veces las partes no se ponen de acuerdo sobre quien tiene que pagarla.

Otra solución, que muchas veces planteamos en estos casos, es hacer una arrendamiento con opción de compra, en el que el comprador entregue unas cantidades que luego se descuentan en la compraventa futura una vez pasados dos años desde el fallecimiento.

Pero imaginemos que el comprador compra de buena fe, y antes de dos años surge otro heredero, ¿que pasaría?, en estos casos, hay mucha jurisprudencia que basándose en el artículo 32 de la ley hipotecaria, protege al comprador.

«Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero».

De todos modos, es importante que a la hora de comprar, te acompañes de un profesional, y que vigile por el bien de la operación  y de los intereses de las partes.